Több mint egymillió lakástulajdonost érintő határidő közeledik: 2026. október 31-ig minden hatlakásosnál nagyobb társasháznak be kell jegyeztetnie a földhivatali nyilvántartásba, hogy ki a közös képviselője. Az alábbiakban összefoglaljuk, mit jelent ez a gyakorlatban.
Mi változott, és miért?
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 2024. október 1-jén hatályba lépett módosítása szerint a közgyűlés által megválasztott közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) a közösség ügyintézését csak akkor láthatja el jogszerűen, ha tisztségének keletkezését az ingatlanügyi hatóság bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba, a társasházi törzslapra.
A cél a társasházak működésének átláthatóbbá tétele: a bejegyzés révén bármely érintett — legyen az bank, közműszolgáltató, hatóság vagy akár egy elővásárlási joggal rendelkező fél — hitelt érdemlően megtudhatja, ki jogosult a társasház nevében eljárni.
Az eredetileg 2025. május 1-jére kitűzött határidőt az Országgyűlés 2025 áprilisában elhalasztotta — így jelenleg 2026. október 31. a végső dátum.
Mi történik, ha valaki elmulasztja?
-
november 1-jétől kizárólag az a közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök járhat el hivatalosan a társasház nevében, akit bejegyeztek a nyilvántartásba. Bejegyzés hiányában a társasház:
-
nem tud érvényes jognyilatkozatokat tenni, szerződéseket kötni,
- nem tud intézkedni önkormányzati, hatósági vagy közműszolgáltatói ügyekben,
- kérdésessé válhat, hogy egyáltalán hozzáfér-e a saját bankszámlájához,
- nem tud jogvitákat rendezni — például egy nem fizető tulajdonossal szemben sem.
A mulasztás emellett a közös képviselőre nézve is kockázatot jelent: ha a bejegyzés hiánya kárt okoz a lakóközösségnek, a közös képviselő polgári jogi felelősséggel tartozhat, és a közösség akár vissza is hívhatja a tisztségéből.
Kire vonatkozik a kötelezettség?
A regisztrációs kötelezettség minden hatlakásosnál nagyobb társasházat érint, amely a társasházi törvény hatálya alatt működik. A legfeljebb hatlakásos, a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint működő házakra ez nem vonatkozik. Lakásszövetkezetek esetében a képviseleti adatok már most is a cégbírósági nyilvántartásban szerepelnek, így külön földhivatali bejegyzésre nincs szükség.
Hogyan zajlik a bejegyzés?
- Közgyűlési döntés — a bejegyzés alapdokumentuma a közgyűlési jegyzőkönyv, amely tartalmazza a közös képviselő megválasztásáról szóló határozatot, a megbízatás időtartamát, valamint az aláírók nevét és tisztségét olvashatóan feltüntetve.
- Ügyvédi vagy közjegyzői közreműködés — a bejegyzéshez szükséges okiratot kötelezően ügyvédnek kell ellenjegyeznie, vagy közjegyzőnek kell közokiratba foglalnia. A kérelmet a földhivatalhoz is csak jogi képviselő nyújthatja be.
- Benyújtás a földhivatalhoz — maga a földhivatali eljárás díjmentes, de az ügyvédi munkadíjat a társasháznak kell állnia, ez jellemzően több tízezer forintos tétel háztól függően.
- Ügyintézési idő — Budapesten a jelenlegi tapasztalatok szerint az átfutási idő jelentősen elhúzódhat, ezért nem érdemes az utolsó hetekre hagyni a kérelem benyújtását.
Mit érdemes most tennie?
Mivel a földhivatali ügyintézés Budapesten akár több hónapig is eltarthat, a legfontosabb tanács, hogy ne az utolsó pillanatra hagyja a regisztrációt. Célszerű:
- a társasház 2026-os rendes évi közgyűlésén külön napirendi pontként dönteni a bejegyzés kezdeményezéséről,
- már most megbízni egy ügyvédet vagy közjegyzőt az okiratok előkészítésével,
- ellenőrizni, hogy a korábbi közgyűlési jegyzőkönyvek megfelelnek-e a formai követelményeknek — hiányos vagy szabálytalan jegyzőkönyv esetén a földhivatal elutasíthatja a kérelmet, és a hiánypótlás újabb hónapokat vehet igénybe.
Ez a cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. A regisztrációval kapcsolatos egyedi kérdésekben mindig érdemes ügyvéddel vagy közjegyzővel konzultálni.