Szinte minden társasházban előfordul, hogy egy-egy tulajdonos elmarad a közös költség fizetésével. A kérdés nem az, hogy lesz-e hátralékos, hanem hogy a közös képviselő időben, jogszerűen és következetesen lép-e fel — mert a késlekedés a teljes lakóközösség pénzügyi biztonságát veszélyezteti.
Miért nem szabad "elengedni" a dolgot
Ha egy tulajdonos hónapokig nem fizet, és ez nem jár következménnyel, két probléma is keletkezik: egyrészt a társasház költségvetése hiányt szenved (miközben a számlákat — közművek, karbantartás, biztosítás — időben ki kell fizetni), másrészt igazságtalan helyzet alakul ki a rendesen fizető tulajdonosok felé. Emellett jogi kockázat is van: ha a közös képviselő nem indítja el időben a behajtási eljárást, és emiatt kár éri a társasházat, ezért felelősségre vonható.
A fokozatosság elve — hogyan érdemes felépíteni az eljárást
A gyakorlatban bevált, fokozatokra bontott eljárásrend a következő:
1. lépés — Egyenlegközlő levél / fizetési felszólítás
Amint egy tulajdonos elmarad a fizetéssel (jellemzően már 1-2 hónapos késésnél érdemes jelezni, ne várjunk 3+ hónapot), írásban, lehetőleg ajánlott, tértivevényes levélben kell felszólítani. A levélnek tartalmaznia kell: - a pontos tartozás összegét, - mely hónapokra vonatkozik, - fizetési határidőt.
Ha a levelet a címzett nem veszi át, a jogszabály szerint a második, "nem kereste" vagy "átvételt megtagadta" jelzéssel visszaérkező küldeményt is közöltnek kell tekinteni — vagyis a tulajdonos nem tudja a postai átvétel megtagadásával elodázni az eljárást.
2. lépés — Ügyvédi felszólítás
Ha az egyszerű felszólítás eredménytelen, és a tartozás meghaladja a nagyjából háromhavi közös költséget, indokolt egy ügyvéd által küldött hivatalos felszólító levél — ennek költségét jellemzően a tartozó tulajdonosra lehet terhelni.
3. lépés — Fizetési meghagyás
Ha ez sem vezet eredményre, a következő eszköz a fizetési meghagyásos eljárás, amit egy közjegyzőnél lehet kezdeményezni. Fontos tudni: - Közös költség hátralékot csak fizetési meghagyással lehet érvényesíteni, ha az összeg nem haladja meg a 3 millió forintot. - A közjegyző közli a fizetési meghagyást az adóssal, akinek 15 napja van dönteni, hogy ellentmond-e. - Ha nem mond ellent, a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik, és végrehajtható okirattá válik. - Ha ellentmond, az ügy polgári peres eljárássá alakul.
4. lépés — Végrehajtás
Jogerős fizetési meghagyás vagy bírósági ítélet birtokában végrehajtási eljárás indítható — ez kiterjedhet a tulajdonos jövedelmére, bankszámlájára, gépjárművére, sőt szükség esetén az ingatlanára is.
A társasházak "különleges fegyvere": a jelzálogjog bejegyzése
A társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény 30. §) egy olyan eszközt ad a közös képviselők kezébe, amivel más hitelezők nem rendelkeznek: ha egy tulajdonos legalább háromhavi közös költséggel hátralékba kerül, a közgyűlés határozattal elrendelheti, hogy a hátralék biztosítékául jelzálogjogot jegyezzenek be a tulajdonos külön tulajdonára (a lakására) és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadra.
Ehhez szükséges egy végrehajtható okirat (pl. jogerős fizetési meghagyás, bírósági ítélet), vagy a tulajdonos teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt elismerő nyilatkozata a tartozásról. A jelzálogjog bejegyzésének különösen akkor van jelentősége, ha az ingatlant végrehajtási árverésen értékesítik: a zálogjoggal biztosított követelés előnyt élvez a kielégítési sorrendben.
Amit a szervezeti-működési szabályzatban (SZMSZ) érdemes rögzíteni
A behajtási eljárás részletei — mikortól számít hátraléknak, mikor kell felszólítani, ki dönt a jogi lépések megindításáról — nem a törvényben, hanem a társasház saját SZMSZ-ében kerülnek rögzítésre. Ha a ti társasházatok SZMSZ-e ezt nem, vagy csak homályosan szabályozza, érdemes ezt pótolni, mert enélkül a közös képviselő mozgástere is bizonytalanabb.
Gyakorlati tanács
A legfontosabb szabály: ne várjunk. Minél tovább halmozódik a tartozás, annál nehezebb behajtani, és annál nagyobb terhet jelent a többi tulajdonos számára. A bevált gyakorlat a negyedéves egyenlegellenőrzés — vagyis rendszeresen, ne csak évzáráskor derüljön ki, kinél halmozódik hátralék.
Ez a cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét behajtási ügyben mindig érdemes ügyvéddel egyeztetni, különösen a fizetési meghagyás és a jelzálogjog-bejegyzés jogi lépéseinél.